Affitti e lockdown

Affitti e lockdown

| Avvocato Federico Bocchini | News Blog

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Affitti e lockdown: tra i giudici vince il «no» allo sconto, tranne qualche provvedimento isolato.

 
 
Il pagamento dei canoni di locazione durante i mesi di lockdown divide i tribunali. L’orientamento prevalente – nei casi in cui la morosità si riferisce soltanto ai mesi di chiusura – è infatti quello di sospendere gli sfratti ma non il pagamento dei canoni. Ma sono arrivate anche isolate pronunce che tendono una mano ai conduttori.
 
È successo a Roma, dove il Tribunale ha accolto il ricorso di un ristoratore che chiedeva la riduzione dei canoni per i mesi di chiusura forzata dell’attività e la sospensione della garanzia fideiussoria prestata dalla banca. Il Giudice, dottoressa Grauso, con l’ordinanza del 27 agosto scorso, ha disposto la riduzione del 40% del canone per i mesi di aprile e maggio e la riduzione del 20% dei canoni da giugno a marzo 2021.
 
Il Giudice ha interpretato in senso favorevole al conduttore il dovere generale di buona fede nella fase esecutiva del contratto, disposto dall’art. 1375 del Codice civile, stabilendo che possa essere utilizzata anche con funzione integrativa dei contratti quando fattori sopravvenuti e imprevedibili rendano squilibrate le prestazioni tra le parti. Per il Giudice infatti «nonostante lo sforzo fatto dal legislatore le misure adottate non sembrano in grado di riportare in equilibrio il contratto», che resterebbe soltanto a favore del locatore.
 
Un’interpretazione “ortopedica” delle norme che però si discosta da quella della maggior parte dei tribunali, che continuano a ritenere dovuti per intero i canoni di locazione.
 
Sempre il Tribunale di Roma, sesta sezione civile, Giudice Massimo Corrias, con l’ordinanza dello scorso 9 settembre, ha respinto il ricorso cautelare d’urgenza presentato da un albergatore che lamentava l’impossibilità di pagare i canoni di locazione al proprietario della struttura a causa della drastica riduzione delle prenotazioni da parte dei clienti nei mesi da aprile a luglio scorsi a causa dell’emergenza sanitaria in corso e delle norme che avevano limitato gli spostamenti. Il Giudice ribadisce che nessuna norma emergenziale ha previsto esenzioni o riduzioni dei canoni per privati o gestori di alberghi, con la conseguenza che i canoni sono dovuti per intero.
 
L’unica alternativa prospettata dal Giudice è la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta, sulla base dell’articolo 1467 del Codice civile, che però impedirebbe al conduttore di proseguire la locazione, obbligandolo ugualmente a pagare i canoni per intero fino all’ultimo giorno di occupazione dell’immobile. Una soluzione già prospettata da altri Tribunali di merito  che sta mettendo in difficoltà i conduttori di immobili diversi da palestre, piscine e impianti sportivi privati, che invece possono contare sulla riduzione del 50% del canone sulla base dell’articolo 26, comma 3, del decreto legge 34/2020.
 
Il Tribunale ha escluso in questo caso che si possa trattare di un’ipotesi di impossibilità sopravvenuta, trattandosi di un’obbligazione di pagamento che non può diventare obiettivamente impossibile mentre l’impedimento di utilizzare l’immobile sarebbe soltanto temporaneo e non definitivo.
 
Nel caso esaminato dal Tribunale, il gestore dell’albergo aveva presentato un ricorso in base all’art. 700 del Codice di procedura civile per chiedere al giudice di obbligare il proprietario della struttura a disporre la riduzione di almeno il 70% del canone, oltre a bloccare ogni azione volta al recupero del credito. Il proprietario dell’albergo, dopo aver proposto una dilazione dei pagamenti dei canoni non accettata dal conduttore, aveva instaurato il giudizio di intimazione di sfratto per morosità con richiesta di decreto ingiuntivo per i canoni maturati e non pagati.
 
Il gestore della struttura non aveva presentato il ricorso davanti allo stesso giudice (articolo 669-quater Codice di procedura civile), ma aveva avanzato la domanda cautelare autonomamente per interrompere ogni azione volta a recuperare la morosità. Il Tribunale precisa che se gli sfratti per i mancati pagamenti dei canoni durante il lockdown possono essere sospesi, non altrettanto vale per i canoni che invece restano dovuti per intero, senza possibilità di sconti.
 
In questa scia si colloca anche la sentenza 519 del 18 settembre del Tribunale di Alessandria che ha respinto la richiesta di riduzione del canone per i mesi di lockdown perché non pattuita tra le parti.

 

Avv. Federico Bocchini

 

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