QUANDO SI PUO' IMPUGNARE UNA DELIBERA CONDOMINIALE?

L'impugnazione di una delibera assembleare condominiale è il rimedio concesso ai condòmini per contestare la validità di una decisione assunta dall'assemblea. La disciplina, contenuta principalmente nell'art. 1137 del Codice Civile, si fonda sulla distinzione fondamentale tra vizi che rendono la delibera nulla e vizi che la rendono annullabile. Tale distinzione è cruciale poiché incide sui soggetti legittimati ad agire, sui termini di impugnazione e sulla natura del vizio che può essere fatto valere.

1. Distinzione tra Nullità e Annullabilità

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021, hanno tracciato una linea di demarcazione netta tra le due categorie di invalidità .

Delibere Nulle: Sono affette dai vizi più gravi e radicali. Devono considerarsi nulle le delibere:

Prive degli elementi essenziali (es. verbale incomprensibile o mancante della sottoscrizione del presidente e del segretario).
Con oggetto impossibile o illecito, ovvero contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume.
Con oggetto che non rientra nelle competenze dell'assemblea (es. decisioni su materie di esclusiva pertinenza dei singoli proprietari).
Che incidono sui diritti individuali dei singoli condòmini sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni, o che modificano i criteri di riparto delle spese stabiliti dalla legge o da un regolamento contrattuale con efficacia per il futuro.
La nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse (non solo dai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti) e l'azione è, di regola, imprescrittibile (salvo effetti di usucapione o prescrizione di diritti conseguenti).

Delibere Annullabili: Sono tutte le altre delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio.
Rientrano in questa categoria i vizi meno gravi, tipicamente legati a irregolarità nel procedimento di formazione della volontà assembleare.
L'art. 1137 c.c. sottopone a questo regime tutte le "deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento condominiale", includendo sia vizi di forma che di sostanza.
L'azione di annullamento è riservata a soggetti specifici e deve essere esercitata entro un breve termine di decadenza.

1. Principali Cause di Impugnazione (Annullabilità)

Le situazioni più comuni che danno luogo all'annullabilità di una delibera includono:

Vizi relativi alla convocazione:

Omessa o irregolare convocazione di un condomino: La mancata convocazione anche di un solo avente diritto rende la delibera annullabile. La convocazione inviata tramite raccomandata si presume conosciuta dal momento del rilascio dell'avviso di giacenza, anche se il plico non viene materialmente ritirato. La legittimazione a far valere questo vizio spetta esclusivamente al condomino non convocato, e non agli altri regolarmente avvisati.
Ordine del giorno incompleto o generico: L'avviso di convocazione deve indicare gli argomenti in modo essenziale e comprensibile, per permettere ai condòmini di partecipare in modo informato . Tuttavia, se un condomino partecipa alla discussione di un argomento non previsto all'ordine del giorno senza sollevare eccezioni, può perdere il diritto di impugnare la delibera per tale vizio, prestando acquiescenza .

Vizi relativi alla costituzione e deliberazione:
Mancato raggiungimento dei quorum costitutivi o deliberativi: Le maggioranze necessarie per la regolare costituzione dell'assemblea e per l'approvazione delle delibere sono stabilite dall'art. 1136 c.c. La loro violazione è causa di annullabilità.
Irregolarità del verbale: L'omessa redazione del verbale per un'assemblea in prima convocazione andata deserta non invalida l'assemblea tenuta in seconda convocazione .
Vizi relativi al contenuto:

Errata ripartizione delle spese: Sono annullabili le delibere che, in un caso concreto, ripartiscono le spese violando i criteri legali (artt. 1123 ss. c.c.) o quelli convenzionali stabiliti da un regolamento contrattuale. È invece nulla la delibera che modifica in astratto e per il futuro tali criteri a maggioranza anziché all'unanimità.
Conflitto di interessi: La delibera è annullabile se approvata con il voto determinante di un condomino portatore di un interesse personale in conflitto con quello del condominio. Chi impugna deve dimostrare non solo il conflitto, ma anche il danno, anche solo potenziale, che ne deriva per il condominio.
Approvazione di un rendiconto con errori: L'impugnazione del rendiconto è possibile per ragioni di legittimità (es. vizi di forma, violazione dei criteri di riparto) ma non per contestare il merito delle scelte gestionali dell'assemblea, che sono sovrane se rispettano la legge .

1. Termini e Modalità di Impugnazione

La procedura per impugnare una delibera annullabile è rigorosamente scandita dalla legge.

Legittimazione ad agire: L'azione di annullamento spetta esclusivamente ai condòmini che erano assenti, dissenzienti o astenuti durante la votazione. La qualità di condomino deve sussistere sia al momento della proposizione della domanda sia al momento della decisione, a meno che l'attore non vanti un diritto patrimoniale che dipende direttamente dall'esito dell'impugnazione.

Termine di decadenza: L'impugnazione deve essere proposta entro il termine perentorio di 30 giorni.
Il termine decorre:

• dalla data della deliberazione per i condòmini dissenzienti o astenuti;
• dalla data di comunicazione del verbale per i condòmini assenti.

Per il condomino che si allontana prima della votazione, egli è da considerarsi "assente" a tutti gli effetti rispetto a quella specifica delibera, e il termine decorrerà dalla comunicazione del verbale.

Procedura:

Mediazione obbligatoria: Prima di poter avviare la causa in tribunale, è obbligatorio tentare la mediazione (D.Lgs. 28/2010). Per impedire la decadenza, la domanda di mediazione deve essere comunicata alla controparte (il condominio) entro il termine di 30 giorni. Il solo deposito dell'istanza presso l'organismo di mediazione non è sufficiente.
La mancata partecipazione ingiustificata alla mediazione può comportare sanzioni economiche .

Azione giudiziaria: Se la mediazione fallisce, la domanda giudiziale deve essere proposta entro lo stesso termine di decadenza di 30 giorni, che decorre nuovamente dal deposito del verbale negativo di mediazione. L'impugnazione si propone con atto di citazione davanti al tribunale competente .

1. Impugnazione in sede di Opposizione a Decreto Ingiuntivo

Un caso molto frequente è quello del condomino che riceve un decreto ingiuntivo per il pagamento di oneri condominiali e intende contestare la delibera su cui si fonda il credito. Le Sezioni Unite hanno chiarito che in sede di opposizione a decreto ingiuntivo:

Il giudice può rilevare d'ufficio o su istanza di parte la nullità della delibera.
L'annullabilità può essere fatta valere solo se l'opponente propone una specifica domanda riconvenzionale di annullamento, rispettando sempre il termine di decadenza di 30 giorni. In mancanza di tale domanda, il vizio di annullabilità non può essere esaminato e la delibera, anche se invalida, resta efficace e legittima la pretesa creditoria del condominio.

Avv. Federico Bocchini

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