E' possibile pattuire una cifra forfettaria degli oneri accessori in un contratto di locazione?

La questione relativa alla pattuizione degli oneri accessori in un contratto di locazione, e in particolare la possibilità di stabilire una somma forfettaria, unitamente ai diritti del conduttore in merito alla quantificazione di tali spese, è un tema ampiamente dibattuto in giurisprudenza. La risposta si articola analizzando la liceità della clausola forfettaria e, successivamente, gli strumenti a disposizione del conduttore per la verifica e la contestazione degli importi richiesti.

La disciplina di riferimento per gli oneri accessori è l'art. 9 della Legge n. 392/1978, il quale stabilisce che, salvo patto contrario, sono a carico del conduttore una serie di spese (pulizia, ascensore, fornitura di acqua, energia, riscaldamento, ecc.). Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta e il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di visionare i documenti giustificativi.

La locuzione salvo patto contrario ha aperto la strada alla possibilità per le parti di derogare alla disciplina legale. Con l'entrata in vigore della Legge n. 431/1998, che ha riformato le locazioni abitative e abrogato l'art. 79 della Legge 392/1978 (che sanciva la nullità di ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con la legge), l'autonomia contrattuale delle parti in materia di oneri accessori è stata ulteriormente ampliata.

La giurisprudenza ha confermato questa evoluzione. Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 10809 del 14 dicembre 2024, ha chiarito che:
"in seguito all’abrogazione dell’art. 79 della legge 392/1978 prevista dall’art. 14 della legge n. 431/1998, nelle locazioni ad uso abitativo l’art. 9 della legge 392/1978 è derogabile dalle parti che dunque possono liberamente determinarsi circa il pagamento degli oneri accessori prevedendo un pagamento forfettario degli stessi, da effettuarsi mensilmente ed unitamente al canone di locazione" - Tribunale di Milano, Sentenza n. 10809 del 14 dicembre 2024.

Pertanto, è legalmente ammissibile inserire nel contratto di locazione una clausola che preveda il pagamento di una somma forfettaria per gli oneri accessori, svincolata da un conguaglio finale basato sui costi effettivi. In questo caso, il rischio che le spese reali siano superiori o inferiori all'importo forfettizzato ricade, rispettivamente, sul conduttore o sul locatore.

Tuttavia, è fondamentale distinguere tra una clausola di forfettizzazione pura e una clausola che prevede versamenti in acconto.
Molto spesso, i contratti che indicano un importo mensile fisso per le spese condominiali lo fanno "salvo conguaglio". In questo caso, non si tratta di un vero forfait, ma di un sistema di acconti mensili seguiti da un conguaglio a fine gestione, sulla base dei rendiconti condominiali approvati. La giurisprudenza tende a interpretare le clausole ambigue in questo secondo senso, come un sistema di acconto e saldo, per garantire maggiore trasparenza e aderenza ai costi effettivi.

Come specificato dal Tribunale di Milano, una clausola che prevede un importo fisso mensile può essere intesa come una previsione negoziale di una somma da versare in acconto, in quanto si riferisce espressamente alle spese condominiali che vengono determinate nel loro esatto ammontare nei bilanci consuntivi approvati dai condomini, per cui non contiene una determinazione forfettaria di oneri a prescindere dall'effettiva fruizione degli stessi, ma provvede soltanto, in funzione del versamento in coincidenza con il pagamento delle rate del canone, a quantificarne l'ammontare annuo oggetto poi di conguaglio a fine gestione annuale .

Dunque, sarebbe possibile:

• pattuire una somma forfettaria non soggetta a conguaglio, grazie all'autonomia contrattuale delle parti
• che la clausola deve essere chiara ed inequivocabile. In caso di ambiguità, i giudici tendono a interpretarla come un sistema di acconti con conguaglio finale.
• Il sistema di acconto e conguaglio rimane il più diffuso e tutelato, in quanto garantisce che il conduttore paghi solo per i servizi effettivamente goduti e i costi realmente sostenuti - Tribunale di Brescia, Sentenza n. 1057 del 14 marzo 2024

Le modalità con cui il conduttore può agire per ottenere la quantificazione delle spese variano a seconda che il contratto preveda un forfait puro o un sistema di acconto e conguaglio.

a) In caso di sistema di acconto e conguaglio

In questa ipotesi, i diritti del conduttore sono pienamente tutelati dall'art. 9 della Legge n. 392/1978.

Diritto all'indicazione specifica e alla visione dei documenti: prima di effettuare il pagamento del conguaglio (o degli acconti, se contestati), il conduttore ha il diritto di richiedere al locatore "l’indicazione specifica delle spese... con la menzione dei criteri di ripartizione" e di "prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate".
Tali documenti includono tipicamente i bilanci consuntivi e preventivi approvati dall'assemblea condominiale, i piani di riparto delle spese e le relative fatture e ricevute di pagamento.

Onere della prova a carico del locatore - Qualora il conduttore contesti la richiesta di pagamento, spetta al locatore dimostrare i fatti costitutivi del proprio diritto al rimborso. La Corte di Cassazione ha costantemente affermato che l'onere della prova grava sul locatore, il quale deve dimostrare non solo l'esistenza e l'ammontare delle spese, ma anche i criteri di ripartizione e, soprattutto, di averle effettivamente sostenute - Tribunale di Latina, Sentenza n. 2361 del 15 novembre 2023. Come sottolineato dal Tribunale di Latina: "incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'aver indirizzato la richiesta prevista dall'art. 9 della legge n. 392 del 1978... ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto".

La semplice produzione del consuntivo condominiale, senza la prova dell'effettivo pagamento da parte del locatore al condominio, potrebbe non essere ritenuta sufficiente a fondare la richiesta di rimborso - Tribunale di Roma, Sentenza n. 19606 del 22 dicembre 2024.

È cruciale notare che il diritto del conduttore di chiedere la documentazione giustificativa deve essere esercitato entro un preciso limite temporale. La Corte di Cassazione ha stabilito che il termine di due mesi previsto dall'art. 9 per il pagamento degli oneri è anche il termine entro cui il conduttore può esercitare il suo diritto di chiedere l'indicazione specifica delle spese e la visione dei documenti. Se il conduttore non avanza tale richiesta entro due mesi dalla ricezione della richiesta di pagamento da parte del locatore, egli si costituisce in mora e non può legittimamente sospendere o ritardare il pagamento adducendo la mancata specificazione delle spese - Cass. Civ., Sez. 3, N. 29193 del 20-10-2021.

b) In caso di clausola di forfettizzazione pura

Se il contratto prevede in modo inequivocabile un importo forfettario, non soggetto a conguaglio, la situazione cambia radicalmente.
In questo scenario:

• il conduttore non ha diritto a richiedere un conguaglio a suo favore se le spese effettive sono state inferiori all'importo forfettario.
• il locatore non può richiedere un'integrazione se le spese effettive sono state superiori.
• viene meno il diritto del conduttore alla visione dei documenti giustificativi, poiché l'importo pattuito è svincolato dai costi reali. Il pagamento è dovuto sulla base del solo accordo contrattuale.

L'unica tutela per il conduttore in questo caso sarebbe dimostrare che la clausola è frutto di un vizio del consenso o che è talmente sproporzionata da alterare l'equilibrio contrattuale, ma si tratta di un'ipotesi di difficile dimostrazione, data l'attuale ampiezza dell'autonomia negoziale riconosciuta alle parti.

Per qualsiasi approfondimento il nostro Studio legale è a disposizione per ogni parere o approfondimento