Ai sensi dell'art. 1353 cc, le parti possono subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto. Quando si tratta di condizione sospensiva, il contratto — pur essendosi perfezionato — produce i propri effetti solo al verificarsi dell'evento dedotto in condizione: sino ad allora, gli effetti rimangono sospesi.

Nel contesto della compravendita immobiliare, la clausola sospensiva più frequente è quella subordinata all'ottenimento del mutuo bancario da parte del promissario acquirente. Vieni ha chiarito il Tribunale di Rovigo:

«Le parti hanno dunque stipulato in tal modo un contratto condizionale e, precisamente, un contratto sottoposto alla 'condizione sospensiva' di quell'avvenimento futuro e incerto, che nel caso di specie, è costituito dall'ottenimento del mutuo.» 

Se la condizione non si avvera (es. la banca nega il mutuo), il contratto rimane inefficace e le somme versate a titolo di caparra devono essere restituite.

Condizione sospensiva vs. condizione risolutiva

La distinzione tra condizione sospensiva e risolutiva è essenziale: nella prima, il contratto non produce effetti fino all'avveramento dell'evento; nella seconda, gli effetti già prodotti cessano al verificarsi dell'evento. Tale accertamento è rimesso al giudice del merito, sulla base dell'interpretazione letterale e sistematica delle clausole contrattuali.

La condizione mista (sospensiva mista o potestativi-casuale)

Quando l'avveramento della condizione dipende in parte dalla volontà di una delle parti e in parte da fattori esterni (es. terzi o condizioni di mercato), si parla di condizione mista. Tale tipologia non è assimilabile alla condizione meramente potestativa, che è sanzionata con la nullità ex art. 1355 cc in quanto espressione di mancanza di seria volontà negoziale. La condizione mista è invece valida.

Obbligo di buona fede in pendenza della condizione

L'art. 1358 cc impone a chi si è obbligato sotto condizione sospensiva di comportarsi secondo buona fede durante lo stato di pendenza della condizione, al fine di conservare integre le ragioni dell'altra parte. In concreto, ciò si traduce nell'obbligo di:

- Attivarsi positivamente per favorire l'avveramento della condizione (es. presentare la domanda di mutuo nei tempi utili, conferire mandato a un'agenzia immobiliare per vendere il proprio immobile);

- Astenersi da comportamenti manipolativi od ostruzionistici.

La violazione di tale obbligo — ad esempio quando la parte si attivi tardivamente o dichiari esplicitamente di non voler ottenere il finanziamento — configura un inadempimento contrattuale che impedisce alla parte inadempiente di invocare il mancato avveramento della condizione a proprio favore. In tali casi, si può applicare la fictio di avveramento della condizione ex art. 1359 cc, fermando la necessità per la parte interessata di provare l'imputabilità del mancato avveramento a dolo o colpa del debitore.

Un caso emblematico è quello deciso dal Tribunale di Savona, in cui il promissario acquirente, pur avendo inserito una condizione sospensiva legata all'ottenimento del mutuo e alla vendita del proprio immobile, non aveva di fatto avviato la pratica di finanziamento e aveva dichiarato alla banca di non voler ottenere il prestito, ma solo una comunicazione di diniego per liberarsi dall'impegno contrattuale. Il Tribunale ha ritenuto tale condotta contraria a buona fede e ha negato il diritto alla restituzione della caparra confirmatoria.

Conseguenze del mancato avveramento della condizione sospensiva

Se la condizione non si avvera per cause non imputabili alle parti: il contratto rimane inefficace, le parti sono liberate dai reciproci obblighi e le somme versate a titolo di caparra devono essere restituite.

Se la condizione non si avvera per comportamento contrario a buona fede di una delle parti: la parte inadempiente non può invocare l'inefficacia del contratto a proprio favore; la parte non inadempiente può agire per il risarcimento del danno e, ove ricorrano i presupposti, trattenere la caparra confirmatoria.

Avv. Federico Bocchini