Cessazione della Materia del Contendere per Rilascio dell'Immobile e Sorte della Domanda di Pagamento dei Canoni

Nel procedimento di convalida di sfratto per morosità, l'avvenuto rilascio spontaneo dell'immobile da parte del conduttore prima dell'udienza di convalida determina la cessazione della materia del contendere limitatamente alla domanda di rilascio. Ciò accade perché viene meno l'interesse del locatore a ottenere una pronuncia giudiziale che ordini la restituzione di un bene che ha già recuperato.

Tuttavia, la cessazione della materia del contendere per la domanda di rilascio non estingue l'interesse del locatore a ottenere una pronuncia sull'inadempimento del conduttore e, di conseguenza, la condanna al pagamento dei canoni di locazione scaduti e non corrisposti. La giurisprudenza è consolidata nel ritenere che, in tale ipotesi, il giudizio prosegua per l'accertamento dell'inadempimento e la decisione sulla domanda di pagamento.

Il Tribunale di Salerno, nella sentenza n. 1671/2026, ha chiarito il principio:
Tale circostanza, non contestata dalle parti e risultante dalla documentazione prodotta in atti, determina il venir meno dell'interesse delle parti alla decisione sulla domanda di rilascio. [...] Permane, tuttavia, l'interesse dell'attore alla pronuncia sulla domanda di accertamento dell'inadempimento contrattuale del convenuto e sulla conseguente condanna al pagamento dei canoni di locazione non corrisposti .

Pertanto, se il locatore, nell'atto di intimazione di sfratto per morosità, ha richiesto anche l'emissione di un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti, come consentito dall'art. 658 del codice di procedura civile, il giudice, pur dichiarando cessata la materia del contendere per il rilascio, potrà procedere all'esame della domanda di pagamento. In caso di mancata opposizione del convenuto, o se l'opposizione non è fondata su prova scritta, il giudice emetterà il decreto ingiuntivo per l'importo dovuto. Il procedimento, per la sola parte relativa alla domanda sui canoni, muterà il suo rito da sommario a ordinario (rito locatizio), al fine di accertare l'esistenza e l'ammontare del credito.

L'autonomia tra la domanda di risoluzione del contratto (e conseguente rilascio) e quella di pagamento dei canoni è ulteriormente sottolineata dall'art. 669 cpc, il quale accertare che la pronuncia sullo sfratto, se non viene richiesto il pagamento dei canoni, risolve la locazione ma "lascia impregiudicata ogni questione sui canoni stessi". La Corte di Cassazione ha confermato che l'ordinanza di convalida ha efficacia di cosa giudicata sulla risoluzione del contratto, ma non preclude, in un giudizio separato, la discussione sulla misura dei canoni, a meno che non sia stata emessa contestualmente un'ingiunzione di pagamento divenuta definitiva

Avv. Federico Bocchini