In presenza di più proprietari - Può localizzarne uno solo senza il consenso degli altri?

La giurisprudenza di legittimità è consolidata nel ritenere che la locazione dell'intero bene comune, se di durata ordinaria/infranovennale, possa essere stipulata anche da uno solo dei comproprietari, purché abbia la disponibilità del bene e sia in grado di assicurare al conduttore il godimento del bene stesso.

Le Sezioni Unite hanno affermato che: «La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito di applicazione della gestione degli affari ed è soggetta alle regole di tale istituto».

Prima ancora, hanno chiarito che il contratto di locazione dell'intero bene comune stipulato da uno solo dei comunisti è valido ed efficace, senza necessità di preventiva prova di un potere rappresentativo, se il comproprietario ha la disponibilità del bene.

In coerenza con questo principio, anche la giurisprudenza di merito ribadisce che, per gli immobili in comproprietà indivisa, ciascuno dei comunisti ha, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori e la mancanza di autorizzazione rileva soprattutto nei rapporti interni fra comproprietari, non nei confronti del conduttore.

Difatti, sul piano della comunione, tutti i partecipanti concorrono all'amministrazione della cosa comune; per gli atti di ordinaria amministrazione decide la maggioranza calcolata secondo il valore delle quote. La infranovennale è normalmente trattata come atto di gestione ordinaria.

Se invece la locazione ha durata superiore a nove anni, non basta più l'iniziativa di uno soltanto: è necessario il consenso di tutti i partecipanti alla comunione.

L'art. 1108 cc dispone infatti che è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.

La Cassazione del 2026 ha ribadito che, quando il rinnovo comporti prosecuzione per un periodo superiore a nove anni, si ricade nell'amministrazione straordinaria e quindi serve l'unanimità; il dissenso anche di un solo comproprietario impedisce la formazione della volontà unanime necessaria.
La mancanza del consenso di tutti non determina automaticamente la nullità del contratto, ma incide sull'efficacia nei confronti del comproprietario dissenziente: l'atto può risultare inefficace/inopponibile verso di lui.
La posizione del conduttore è tendenzialmente protetta. Le Sezioni Unite hanno chiarito che il contratto sottoscritto dal solo comproprietario-locatore è efficace e che l'opposizione del comproprietario non stipulante rileva, in linea di principio, se manifestata e portata a conoscenza prima della stipula, ai sensi dell'art. 2031 cc.

In particolare: «Il contratto sottoscritto dal comproprietario locatore e il conduttore è infatti efficace, rilevando l'opposizione del comproprietario non locatore solo nel caso in cui venga manifestata e portata a conoscenza del conduttore prima della stipula del contratto».
Dunque, se un comproprietario intende impedire che l'altro concluda la locazione in nome dell'interesse comune, il momento utile principale è prima della stipula, con dissenso chiaro e conoscibile dal terzo.
L'assenza di consenso può produrre conflitti interni: rendiconto dei canoni, ripartizione delle utilità, contestazioni sull'amministrazione del bene comune, eventuale ricorso al giudice se non si forma una maggioranza o non vengono presi i provvedimenti necessari

Avv. Federico Bocchini