A chi spetta l'ottenimento delle autorizzazioni (licenze, agibilità, SCIA, ecc.) in una attività commerciale?

Di regola, nei contratti di locazione ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate all'attività che intende esercitare e di ottenere le relative autorizzazioni amministrative. Il locatore non è tenuto a conseguire tali permessi, a meno che non si sia specificamente impegnato a farlo nel contratto.
Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato, per cui, escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato.

Una semplice enunciazione nel contratto dell'uso pattuito (es. "uso ristorante") non è sufficiente a far sorgere un obbligo di garanzia in capo al locatore.

La responsabilità si sposta sul locatore in due circostanze principali:

• Garanzia Contrattuale Specifica se il locatore ha assunto un obbligo specifico nel contratto, garantendo il rilascio dei permessi o l'idoneità giuridica dell'immobile a un determinato uso. Ad esempio, se il contratto prevede che la porzione immobiliare in oggetto è concessa in locazione per l'uso cui è destinata nei titoli urbanistici e cioè per uso commerciale, il locatore garantisce tale destinazione. Se l'immobile risulta avere una destinazione diversa (es. artigianale), il locatore è inadempiente, a meno che non dimostri che tale difformità non era di ostacolo all'ottenimento dei permessi .
• Inidoneità Assoluta del Bene si verifica quando l'eccezione più rilevante si verifica quando il mancato rilascio delle autorizzazioni dipende da carenze intrinseche o caratteristiche proprie del bene locato che ne ostacolano in modo assoluto l'utilizzo per lo scopo pattuito. In questo caso, il locatore è inadempiente al suo obbligo fondamentale di consegnare un bene idoneo all'uso convenuto (art. 1575 c.c.). Ciò si verifica, ad esempio, in presenza di abusi edilizi, irregolarità urbanistiche insanabili (es. altezza interna inferiore ai minimi di legge) o vizi strutturali (come una canna fumaria non a norma che impedisce l'autorizzazione sanitaria) che rendono impossibile l'esercizio dell'attività.

In tali situazioni, l'inadempimento del locatore è considerato grave.

A fronte di un grave inadempimento del locatore (es. immobile inidoneo all'uso per vizi strutturali o irregolarità urbanistiche), il conduttore dispone di diversi rimedi:

• Risoluzione del contratto;
• Riduzione del canone;
• Risarcimento del danno.